Trong mỗi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) luôn là nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà người dân cần thực hiện. Thông thường, mức thuế này được tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng, có thể là con số không nhỏ đối với nhiều gia đình. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp đặc biệt được miễn thuế TNCN, nhằm bảo đảm công bằng và giảm gánh nặng cho người dân trong những tình huống nhất định.
Vậy, cụ thể khi nào người mua bán nhà đất sẽ được miễn thuế TNCN? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ các trường hợp được miễn thuế theo quy định hiện hành, cũng như thủ tục cần thiết để được hưởng quyền lợi này.
Miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất giữa người thân trong gia đình
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà đất hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu việc chuyển nhượng diễn ra giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp. Cụ thể gồm:
-
Giữa vợ và chồng.
-
Cha mẹ đẻ với con đẻ.
-
Cha mẹ nuôi với con nuôi hợp pháp.
-
Cha mẹ chồng với con dâu.
-
Cha mẹ vợ với con rể.
-
Ông bà nội với cháu nội.
-
Ông bà ngoại với cháu ngoại.
-
Anh, chị, em ruột với nhau.
Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng và thuận tiện trong việc chuyển nhượng tài sản trong phạm vi gia đình, tránh tạo thêm gánh nặng thuế đối với những giao dịch mang tính chất “chuyển giao nội bộ”.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định trường hợp phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn sẽ được miễn thuế TNCN. Nếu bất động sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân (được xác định là tài sản chung của vợ chồng) và khi ly hôn, tài sản này được phân chia theo thỏa thuận hoặc bản án/quyết định của Tòa án, thì việc phân chia đó không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất mà người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất
Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung), cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản nếu tại thời điểm giao dịch, họ chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam.
Để được miễn thuế trong trường hợp này, người bán cần đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở
-
Căn cứ xác định quyền sở hữu dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
-
Trường hợp đồng sở hữu:
-
Nếu một cá nhân trong nhóm đồng sở hữu không có bất kỳ bất động sản nào khác, thì phần chuyển nhượng thuộc cá nhân đó được miễn thuế.
-
Nếu cá nhân đồng sở hữu vẫn còn bất động sản khác, thì không được miễn thuế.
-
-
Đối với vợ chồng: Nếu có chung một bất động sản duy nhất, nhưng vợ hoặc chồng còn có tài sản riêng khác, thì người không có tài sản riêng được miễn thuế; còn người có thêm tài sản riêng thì không được miễn.
Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày
-
Người bán phải có quyền sở hữu/ quyền sử dụng nhà đất trong ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
-
Thời điểm xác định được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Nếu có cấp đổi, cấp lại thì lấy ngày cấp trước đó để làm căn cứ.
Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở duy nhất
-
Quy định chỉ áp dụng khi bán toàn bộ nhà đất duy nhất đó.
-
Nếu chỉ bán một phần (ví dụ tách thửa, bán một phần diện tích), thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
Lưu ý quan trọng: Việc khai báo “duy nhất một nhà ở, một thửa đất” là do cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai sai, người chuyển nhượng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Lưu ý quan trọng cho người mua bán nhà đất
Khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng bất động sản và muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN), người dân cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:
-
Phải chứng minh thuộc diện miễn thuế: Nếu không đủ hồ sơ hoặc không chứng minh được theo quy định, người chuyển nhượng vẫn bắt buộc phải nộp thuế TNCN với mức 2% trên giá trị hợp đồng.
-
Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Hồ sơ miễn thuế cần nộp đúng mẫu và đầy đủ giấy tờ để cơ quan thuế tiếp nhận, tránh trường hợp bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.
-
Trường hợp đồng sở hữu: Nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu chung, tất cả đồng sở hữu phải chứng minh rằng họ chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở. Nếu một trong các đồng sở hữu có thêm bất động sản khác thì sẽ không được miễn thuế cho phần của mình.
Như vậy, việc nắm rõ quy định và chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng sẽ giúp người mua bán nhà đất tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý.
Kết luận
Tóm lại, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Pháp luật hiện hành có quy định một số trường hợp được miễn thuế TNCN, trong đó phổ biến nhất là:
-
Chuyển nhượng nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
-
Chuyển nhượng khi cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam.
Để đảm bảo quyền lợi, người dân cần nắm rõ điều kiện, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và kê khai trung thực khi làm thủ tục. Trong trường hợp có vướng mắc hoặc hồ sơ phức tạp, việc tìm đến đơn vị tư vấn pháp lý uy tín sẽ giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, đúng luật và an toàn hơn.
